Francia : Vender un bien inmobiliario desde Marruecos no siempre es simple

Vender un apartamento o una casa en Francia desde Marruecos no es un simple trámite. Para muchos residentes marroquíes, la propiedad fue comprada durante los años de trabajo en Francia, conservada después de la partida o puesta en alquiler. Pero en el momento de la venta, el hecho de vivir en Marruecos no exime al propietario de las autoridades fiscales francesas.

En Bladi.net : Francia : los ingresos por alquiler de los MRE siguen en el punto de mira del fisco

La primera cuestión es la de la plusvalía. Si el bien se vende a un precio superior al de su adquisición, después de aplicar las normas aplicables, la plusvalía puede estar sujeta a impuestos en Francia. La administración fiscal aclara que los no residentes que venden bienes inmuebles situados en Francia están sujetos al régimen francés de plusvalías inmobiliarias.

El cálculo depende en particular del precio de compra, del precio de venta, de los gastos, de los trabajos eventualmente tenidos en cuenta y de la duración de la tenencia del bien. Cuanto más tiempo se haya conservado la propiedad, más reducciones por duración de tenencia pueden reducir la base imponible. La exención del impuesto sobre la renta se adquiere después de 22 años de tenencia, mientras que la exención de las cotizaciones sociales solo se aplica después de 30 años.

Para los residentes marroquíes instalados en Marruecos, otro punto debe examinarse de cerca : las cotizaciones sociales. Los residentes de países ajenos a la Unión Europea, al Espacio Económico Europeo o a Suiza pueden ser responsables de estas cotizaciones sobre la plusvalía inmobiliaria. La tasa global indicada por la administración es del 17,2%.

El representante fiscal, un paso que puede bloquear la venta

La venta por un no residente también puede requerir la designación de un representante fiscal en Francia. Esta obligación afecta en particular a los vendedores domiciliados fuera del Espacio Económico Europeo, lo que puede afectar a residentes marroquíes en Marruecos, excepto en casos de exención.

Sin embargo, existen exenciones automáticas. No se requiere un representante fiscal cuando el precio de venta es inferior o igual a 150.000 euros por vendedor. Tampoco puede ser necesario cuando la venta se beneficia de una exención total de plusvalía, teniendo en cuenta la duración de la tenencia del bien, tanto para el impuesto sobre la renta como para las cotizaciones sociales.

Cuando el representante fiscal es obligatorio, puede ser una sociedad u organismo acreditado por la administración, un establecimiento bancario en Francia, el comprador si está domiciliado fiscalmente en Francia, u otra persona domiciliada fiscalmente en Francia y acreditada. El notario y el abogado no pueden desempeñar este papel en este contexto.

Este paso puede sorprender a los vendedores instalados en Marruecos. Muchos piensan que el notario se encarga de todo el procedimiento. En realidad, el notario juega un papel central en la venta y el pago de cualquier impuesto, pero no reemplaza al representante fiscal cuando este es requerido.

El impuesto debido sobre la plusvalía es en principio pagado por el notario en el momento de la venta. Pero el expediente debe estar completo antes de la firma definitiva : situación fiscal del vendedor, duración de la tenencia, documentos justificativos, cálculo de la plusvalía, posible exención, representante fiscal si es necesario. Un olvido puede retrasar la venta.

Los residentes marroquíes también deben prestar atención a situaciones particulares. Una antigua vivienda en Francia puede haber sido la residencia principal antes de partir a Marruecos, pero no se beneficia automáticamente del mismo trato que una residencia principal ocupada en el día de la venta. Existen ciertas exenciones, pero están reguladas y dependen de condiciones específicas.

Antes de vender, es por lo tanto preferible reunir los documentos relacionados con la compra, los trabajos, los gastos, los préstamos eventuales y los años de tenencia. Estos elementos pueden modificar el cálculo fiscal y evitar sorpresas desagradables.

En Bladi.net : Francia : el umbral inmobiliario que puede costar caro a los MRE

La regla a recordar es simple : vivir en Marruecos no impide vender una propiedad en Francia, pero la venta sigue estando sujeta a las normas francesas cuando la propiedad está ubicada en Francia. Para un residente marroquí, la operación debe por lo tanto prepararse con el notario con suficiente antelación, especialmente si el precio supera los 150.000 euros o si es posible una plusvalía.