MRE - Inmuebles : Firmar una Escritura en Francia ya no es Suficiente para una Propiedad en Marruecos

Los marroquíes residentes en el extranjero (MRE) que poseen bienes inmuebles en Marruecos deben ahora ejercer cautela cuando se firma una escritura fuera del reino. Una venta, donación, sucesión o constitución de un derecho real establecida en Francia puede producir efectos en Marruecos, pero aún debe cumplir con las normas fiscales marroquíes para ser reconocida en los trámites de bienes raíces.

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Según Les Inspirations Éco, que cita una respuesta administrativa de la Dirección General de Impuestos fechada el 25 de mayo de 2026, referenciada DS96/261/D95, la DGI proporcionó aclaraciones sobre la aplicación del artículo 139-I del Código General de Impuestos a las llamadas escrituras transfronterizas. Esto concierne a escrituras establecidas en un país extranjero, como Francia, pero relativas a bienes ubicados en Marruecos.

El punto central concierne al certificado de registro. La Ley de Finanzas 2025 introdujo la obligación de acompañar las escrituras presentadas a la Conservaduría de Bienes Raíces con un certificado expedido por la administración fiscal marroquí. En otras palabras, la simple mención de registro anotada en la escritura ya no es necesariamente suficiente para permitir el registro en los libros de bienes raíces.

Este certificado se convierte así en un documento esencial para los propietarios MRE. Sin él, una escritura relativa a una propiedad ubicada en Marruecos puede enfrentar rechazo durante los trámites ante la Conservaduría de Bienes Raíces. Según la respuesta citada, las escrituras solo pueden ser aceptadas por el conservador si han sido previamente registradas y acompañadas de este certificado.

La DGI también prevé un mecanismo para verificar la autenticidad de este certificado. Puede incluir un código QR para verificar su validez. Para escrituras registradas directamente en las oficinas de registro, particularmente cuando provienen del extranjero, la administración aclara sin embargo que el sello oficial puede servir como prueba cuando el certificado no incluye un código QR.

Otro punto importante para los MRE : pagar derechos fiscales en Francia no resuelve automáticamente la situación en Marruecos. Cuando un tratado fiscal permite evitar la doble imposición, el contribuyente puede solicitar la imputación de derechos ya pagados en el extranjero. Pero este procedimiento no es automático. Debe solicitarse ante la oficina de registro competente, con los documentos de apoyo necesarios.

En la práctica, un MRE que firma en Francia una donación relativa a un apartamento en Rabat, Casablanca, Tánger o Salé debe poder presentar prueba de derechos pagados en el extranjero, solicitar su reconocimiento en Marruecos e inscribir la escritura de conformidad con las normas marroquíes. Puede solicitarse un certificado del notario francés o un recibo fiscal, pero la administración marroquí debe poder identificar claramente los montos pagados y la naturaleza de la operación.

El plazo constituye la otra dificultad importante. El Código General de Impuestos prevé plazos de registro, en particular un plazo de 30 días para ciertas escrituras. Sin embargo, los trámites en el extranjero pueden tomar varias semanas, particularmente cuando se necesita obtener una copia de la escritura, un certificado fiscal o recibos de pago. La DGI recuerda sin embargo que las sanciones y recargos pueden aplicarse si no se cumplen los plazos marroquíes, independientemente del tiempo requerido para los trámites completados en Francia.

Las solicitudes de remisión o moderación de sanciones siguen siendo posibles cuando circunstancias particulares lo justifican. Pero se examinan caso por caso y no constituyen un derecho automático. Para las familias MRE, esto significa que una sucesión o donación mal anticipada puede resultar en bloqueo administrativo o incluso honorarios adicionales.

Estas aclaraciones interesan directamente a los marroquíes del mundo que administran patrimonio familiar en Marruecos desde Francia u otro país. También conciernen a herederos, donantes, compradores, vendedores y familias que organizan la distribución de patrimonio entre múltiples países.

Para evitar sorpresas desagradables, los profesionales del derecho ahora están llamados a coordinar mejor los procedimientos entre los dos países. Los MRE afectados deben sobre todo anticipar los trámites marroquíes desde la firma de la escritura en el extranjero, en lugar de esperar la fase de registro en la Conservaduría de Bienes Raíces.

El mensaje de la administración fiscal es claro : una escritura firmada en Francia puede ser válida, pero solo produce sus efectos completos en Marruecos después del cumplimiento de las obligaciones de registro, justificación fiscal y presentación del certificado requerido por la administración marroquí.