Comprar un apartamento en Marruecos : la trampa de las copropiedades mal verificadas

Comprar un apartamento en una residencia o edificio en copropiedad en Marruecos no se limita a firmar un compromiso o hacer un depósito. La situación catastral de la propiedad debe ser verificada, especialmente cuando la compra concierne una propiedad nueva, un edificio recientemente dividido o una residencia aún en proceso de finalización administrativa.

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El reglamento de copropiedad es uno de los documentos importantes. Debe ser firmado por el propietario y depositado conforme al procedimiento previsto ante el registro de la propiedad. Este reglamento permite organizar la vida del edificio, distinguir las partes privativas y comunes, y establecer las reglas aplicables a los copropietarios.

El expediente debe incluir también un acta descriptiva de división. Este documento detalla la distribución del edificio entre las diferentes fracciones privativas. Es esencial para saber con precisión qué se vende : apartamento, sótano, garaje, terraza u otra parte vinculada a la propiedad.

Un plano topográfico de copropiedad también es obligatorio para cada unidad privada y para cada nivel del edificio, incluyendo la terraza. Para un comprador, este punto es importante, ya que permite verificar que la superficie, ubicación y características de la propiedad corresponden realmente a lo anunciado.

El procedimiento también prevé una solicitud de inscripción fechada y firmada, así como el recibo del depósito del expediente técnico entregado por el servicio catastral. El duplicado del título de propiedad también puede ser solicitado según los casos. Si la propiedad está sujeta a una hipoteca, la aprobación del acreedor hipotecario puede ser necesaria para la división y establecimiento de los títulos de propiedad individuales.

Estas verificaciones son particularmente útiles para los marroquíes residentes en el extranjero, frecuentemente obligados a comprar a distancia o durante cortas estancias en Marruecos. Antes de pagar un depósito importante, es preferible solicitar las referencias catastrales de la propiedad, el reglamento de copropiedad, el plano topográfico y la situación del título de propiedad.

Los gastos dependen de la naturaleza del expediente. Para el depósito del reglamento de copropiedad, el derecho fijo es de 200 dirhams por fracción privativa o por lote cuando el plano es establecido por la Agencia Nacional de Conservación de la Propiedad, Catastro y Cartografía. Es de 100 dirhams por fracción privativa o por lote cuando el plano es establecido por un ingeniero topógrafo agrimenso aprobado.

El establecimiento de los títulos de propiedad individuales genera otros gastos, incluyendo un derecho del 1,5% para el establecimiento del título de propiedad, un derecho de 200 dirhams por cada duplicado, un derecho fijo de 100 dirhams por cada título de propiedad a establecer, con un monto mínimo de recaudación fijado en 800 dirhams.

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Estos documentos no son simples formalidades. Permiten asegurar la compra y evitar sorpresas desagradables después de la firma : apartamento mal identificado, partes comunes confundidas con partes privativas, terraza no vinculada a la propiedad, o título de propiedad aún no establecido. En una compra en copropiedad en Marruecos, verificar el expediente catastral antes de pagar sigue siendo una precaución indispensable.