Vivienda : por qué se vuelve tan difícil ser propietario en Marruecos

El balance anual presentado por la plataforma Mubawab revela un mercado en plena recomposición, donde la demanda ha demostrado ser resiliente a pesar de una oferta cada vez más contraída. Esta transición, dictada por la capacidad de inversión de los hogares, dibuja los contornos de un sector más maduro que se prepara para un año 2026 bajo el signo de la eficiencia y la adaptación a las realidades económicas.

Un desequilibrio persistente entre oferta y demanda

El segmento de la venta inmobiliaria se ha visto marcado por una tensión creciente a lo largo del ejercicio 2025. Mientras que la demanda global ha aumentado un 5,45%, la oferta ha retrocedido un 3,12%, creando un efecto de tijera particularmente visible en el segmento de los apartamentos. Este último ha visto caer su volumen de anuncios en más del 8%, mientras que sigue monopolizando la atención al captar el 65% de las intenciones de compra. El mercado se aleja progresivamente de las villas, que ya no representan más que el 13% de la demanda, para concentrarse en bienes más accesibles. Esta búsqueda de funcionalidad beneficia en gran medida a los apartamentos de dos dormitorios, que se imponen como la configuración de referencia para casi la mitad de los compradores nacionales.

La jerarquía de precios y los polos de atracción

La geografía inmobiliaria del Reino sigue dominada por las grandes metrópolis, aunque cada una atraviesa una fase diferente de su ciclo de desarrollo. Rabat mantiene su estatus de ciudad más cara del país, impulsada por el nivel muy elevado de barrios como Souissi, donde los precios se disparan. Casablanca, por su parte, mantiene su posición de pulmón económico, pero ve cómo su atractivo se desvía masivamente hacia sus extensiones periféricas, convirtiéndose Dar Bouazza en el nuevo bastión de la demanda para las villas de alto standing.

Uno de los hechos destacados de 2025 sigue siendo el éxito fulgurante del dispositivo de ayuda directa a la vivienda. Al dirigirse prioritariamente a los bienes de menos de 700.000 dírhams, el gobierno ha provocado una gran demanda. Ahora hay diez veces más solicitantes que apartamentos elegibles disponibles en el mercado. Esta presión sin precedentes estimula la construcción nueva en detrimento de la antigua, ya que la ayuda está condicionada a la adquisición de viviendas nuevas con permiso de ocupación reciente. Para responder a esta sed de viviendas, el grupo público Al Omrane prevé un espectacular aumento de su producción, con cerca de 36.000 unidades programadas para 2026 y más de 59.000 para 2027.

Hacia un mercado más maduro en 2026

En el horizonte de 2026, el mercado inmobiliario marroquí debería proseguir su transformación hacia un modelo más alineado con las capacidades económicas reales de los ciudadanos. El dominio de las superficies pequeñas (50 a 80 m²) y el auge del alquiler a largo plazo indican una profesionalización de los usos y una búsqueda de una mayor rentabilidad. Aunque el ciclo transaccional mantiene cierta estacionalidad, con picos de actividad esperados en primavera y durante el verano, el sector se asienta ahora en una lógica de pragmatismo donde la liquidez del bien se convierte en el criterio de elección prioritario para los hogares y los inversores.