Crisis inmobiliaria en Marruecos : Transacciones caen 30% y la clase media se aleja de las ciudades

"La desaceleración del mercado inmobiliario marroquí se explica por un profundo desfase entre la oferta y la demanda, agravado por varios factores", analiza para Challenge el experto inmobiliario Karim Librahimi. El sector registró durante los primeros meses del año una caída del 30% de las transacciones, lo que refleja la profundidad de la crisis alimentada por tensiones financieras, administrativas y normativas. El director de la agencia Le Point de vente en Rabat explica que "los altos tipos de interés y las estrictas condiciones de concesión excluyen a muchos hogares" y que "los promotores, privados de preventa, deben pedir préstamos a costos exorbitantes, lo que encarece los precios". Esta situación conduce a la inaccesibilidad de la vivienda para los hogares de ingresos medios, cuyo poder adquisitivo ya se ve debilitado por la inflación. "Los materiales de construcción y los gastos cotidianos merman el poder adquisitivo, haciendo prácticamente imposible el acceso a la vivienda para la clase media", afirma.

Como consecuencia, "los compradores esperan una caída de los precios, mientras que los promotores posponen sus proyectos por falta de visibilidad", observa Karim Librahimi, planteando además la cuestión de la disponibilidad de suelo para construir. "Los terrenos edificables escasean en los centros de las ciudades, y las limitaciones de pisos (PLU) reducen la rentabilidad de los proyectos", señala. Ante esta situación, los compradores abandonan los centros por las periferias. "Los centros se vuelven inaccesibles, empujando la demanda hacia suburbios lejanos como Témara o Berrechid". El experto también menciona la ineficiencia administrativa y la incertidumbre jurídica como frenos al desarrollo del sector. "Los plazos para obtener un permiso de construcción o un registro notarial se alargan, bloqueando proyectos enteros", lamenta, y agrega que "la ausencia de reglas claras sobre la VFA (Venta en Estado Futuro de Terminación), las residencias turísticas o los impuestos locales crea un clima de incertidumbre", tanto para los actores locales como para los inversores extranjeros.

La crisis afecta a todos los actores. "La caída de las transacciones reduce los ingresos de las agencias inmobiliarias, y la competencia se vuelve feroz en un stock inmobiliario estancado", observa el experto inmobiliario. Los notarios, por su parte, ven caer el número de actos auténticos, mientras que los ciudadanos se ven obligados, ante el aumento de los precios y los alquileres, a recurrir a la informalidad o a las periferias. En cuanto a los inversores extranjeros, "dudan en comprometerse en un mercado considerado demasiado inestable". Los compradores locales, por su parte, "temen los retrasos en la entrega o los cambios normativos durante el proyecto". Para reactivar y dinamizar el sector, Karim Librahimi llama a la creación de una ventanilla única digital. El experto recomienda "un contrato tipo VFA seguro, con penalizaciones en caso de retraso y una garantía de los fondos" y reforzar la transparencia y el acceso a la vivienda para los primeros compradores. "El mercado inmobiliario marroquí necesita un nuevo pacto entre todos los actores. Solo un enfoque global y valiente permitirá relanzar el sector de manera sostenible", concluye.